Czy potrzebuję świadectwa energetycznego przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego?

Co dokładnie mówi prawo

Obowiązek posiadania i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży nieruchomości wynika z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2014 poz. 1200 z późn. zm.), znowelizowanej istotnie w 2023 roku. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy, właściciel nieruchomości jest zobowiązany przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej przy zawarciu umowy sprzedaży.

Nowelizacja, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r., nie pozostawia żadnych wyjątków dla mieszkań z rynku wtórnego — obowiązek dotyczy każdej transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego, niezależnie od roku budowy ani tego, kiedy nieruchomość była ostatnio zbywana.

Notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek odnotować w treści dokumentu, czy świadectwo zostało nabywcy przekazane. Jeśli nie — fakt ten zostaje wpisany do aktu, co może skutkować późniejszym postępowaniem o wykroczenie.

Czy wiek budynku ma znaczenie

Nie. Przepisy nie wprowadzają żadnego progu wiekowego. Blok z wielkiej płyty z lat 80., kamienica z okresu międzywojennego, dom z lat 70. — wszystkie podlegają temu samemu obowiązkowi co nowe budownictwo. Jedyne wyjątki przewidziane w ustawie to:

• budynki wpisane do rejestru zabytków lub ewidencji zabytków,
• budynki użytkowane jako miejsca kultu religijnego,
• wolnostojące budynki o powierzchni poniżej 50 m²,
• budynki przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.

Typowe mieszkanie w bloku z wielkiej płyty nie spełnia żadnego z tych wyjątków — świadectwo jest więc bezwzględnie wymagane. Pełną listę sytuacji objętych i zwolnionych z obowiązku opisujemy w artykule Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?

Co grozi za brak świadectwa

Konsekwencje są dwuetapowe. Po pierwsze, notariusz odnotowuje w akcie notarialnym brak świadectwa i poucza sprzedającego o odpowiedzialności karnej. Sam akt może zostać sporządzony, ale fakt braku dokumentu jest uwidoczniony w treści.

Po drugie, w przypadku późniejszej kontroli lub zgłoszenia, sprzedający naraża się na karę grzywny do 5 000 zł w trybie postępowania o wykroczenie (art. 42 ustawy). Choć w praktyce kontrole są rzadkie, ryzyko nie jest zerowe — a sama grzywna jest znacznie wyższa niż koszt świadectwa.

Jak szybko można uzyskać świadectwo

Czas uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej zależy od wybranego trybu: w 24kw.pl możesz skorzystać z opcji ekspresowej, w której dokument przygotowywany jest nawet w 6 godzin, natomiast w trybie standardowym czas realizacji wynosi do 3 dni roboczych, choć zazwyczaj gotowe świadectwo otrzymasz znacznie szybciej.

Jeśli planowana transakcja jest bliska, warto zamówić świadectwo z kilkudniowym wyprzedzeniem — po to, by mieć dokument gotowy przed wizytą u notariusza i uniknąć stresu w ostatniej chwili.