Podstawa prawna obowiązku
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej wynika z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2023 poz. 12), znowelizowanej istotnie w 2023 roku. Ustawa implementuje do polskiego prawa unijną dyrektywę EPBD (Energy Performance of Buildings Directive).
Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązują nowe, zaostrzone przepisy, które rozszerzyły krąg podmiotów zobowiązanych do posiadania świadectwa i wprowadziły dotkliwe kary za ich brak.
Kiedy świadectwo jest wymagane?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, świadectwo energetyczne jest wymagane w następujących sytuacjach:
| Sytuacja | Kto zapewnia sporządzenie | Kiedy przekazać |
|---|---|---|
| Sprzedaż nieruchomości (akt notarialny) | Właściciel / osoba z prawem spółdzielczym | Przy sporządzeniu aktu notarialnego |
| Wynajem (każda umowa, także krótkoterminowa) | Wynajmujący | Przy zawarciu umowy najmu |
| Oddanie nowego budynku do użytkowania | Inwestor | Do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie |
| Budynki organów administracji publicznej, sądów i prokuratury (>250 m², z obsługą interesantów) | Właściciel / zarządca | Na stałe — sporządzenie świadectwa + kopia w widocznym miejscu |
| Budynki usługowe >500 m² (galerie, dworce itp.) — jeśli świadectwo jest już sporządzone | Właściciel / zarządca | Kopia w widocznym miejscu (bez obowiązku sporządzenia) |
Podstawa prawna: Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 3, art. 11.
Nabywca ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Notariusz ma obowiązek odnotować przekazanie dokumentu w akcie notarialnym, a jeśli sprzedający go nie przekaże — pouczyć o karze grzywny.
Sprzedaż nieruchomości
Każdy właściciel sprzedający nieruchomość — mieszkanie, dom, lokal użytkowy — ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo energetyczne. Obowiązek ten dotyczy zarówno sprzedaży przez osoby fizyczne, jak i deweloperów czy firmy. Notariusz sporządzający akt notarialny jest zobowiązany odnotować, czy świadectwo zostało nabywcy przekazane.
Wynajem nieruchomości
Od 2023 roku obowiązek przekazania świadectwa dotyczy także każdej formy wynajmu — długoterminowego, krótkoterminowego (Airbnb, Booking.com), a nawet podnajmu. Wynajmujący jest zobowiązany przekazać świadectwo najemcy najpóźniej w momencie zawarcia umowy najmu.
Z praktyki inżyniera
Często spotykam się z sytuacją, gdy sprzedający mieszkanie w bloku jest zaskoczony, że potrzebuje świadectwa dla lokalu, a nie dla całego budynku. Ustawa jest tu precyzyjna: jeśli przedmiotem umowy jest lokal — świadectwo musi dotyczyć lokalu. Jeśli budynek — budynku. Świadectwo dla całego budynku nie zastąpi świadectwa dla mieszkania przy sprzedaży.
Oddanie do użytkowania nowego budynku
Inwestor składający wniosek o pozwolenie na użytkowanie nowego budynku (lub zgłaszający zakończenie budowy) musi dołączyć do dokumentacji świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument ten jest wymagany przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego i stanowi potwierdzenie, że wybudowany obiekt spełnia aktualne warunki techniczne w zakresie efektywności energetycznej.
Ogłoszenia o sprzedaży i wynajmie
Od nowelizacji z 2023 roku, ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie nieruchomości muszą zawierać wskaźniki energetyczne z aktualnego świadectwa — w szczególności wskaźnik EP (energia pierwotna w kWh/m²/rok), a także udział odnawialnych źródeł energii (OZE) oraz jednostkowa wielkość emisji CO2. Dotyczy to zarówno portali internetowych, jak i ogłoszeń tradycyjnych.
Budynki zwolnione z obowiązku
Nie wszystkie budynki wymagają świadectwa energetycznego. Ustawa przewiduje następujące wyjątki:
| Wyjątek | Wyjaśnienie |
|---|---|
| Budynki podlegające ochronie zabytków | Zabytki wpisane do rejestru — prawo chroni je przed ingerencją |
| Budynki używane jako miejsca kultu | Kościoły, meczety, synagogi i inne obiekty sakralne |
| Budynki przemysłowe/gospodarcze bez instalacji grzewczych | Obiekty bez instalacji zużywających energię (poza oświetleniem wbudowanym) |
| Budynki mieszkalne użytkowane mniej niż 4 miesiące/rok | Domki letniskowe, sezonowe obiekty wypoczynkowe |
| Budynki wolnostojące poniżej 50 m² | Małe budynki gospodarcze i mieszkalne |
| Gospodarstwa rolne z EP ≤50 kWh/(m²·rok) | Energooszczędne budynki w gospodarstwach rolnych |
Podstawa prawna: art. 3 ust. 4 Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Warto podkreślić, że oprócz wyłączeń wprost wskazanych w ustawie, istnieją również ograniczenia wynikające bezpośrednio z samej metodologii sporządzania obliczeń, co oznacza, że nie ma możliwości wystawienia świadectwa dla budynku lub jego części, które nie są wyposażone w instalacje grzewcze lub chłodzące.
Kto jest odpowiedzialny za świadectwo?
Obowiązek sporządzenia i przekazania świadectwa spoczywa wyłącznie na właścicielu nieruchomości — sprzedającym lub wynajmującym. Kupujący ani najemca nie są zobowiązani do samodzielnego zamawiania świadectwa.
Kary za brak świadectwa
Jeżeli podczas aktu notarialnego nie zostanie przedłożone świadectwo charakterystyki energetycznej, notariusz odnotowuje to w treści dokumentu i poucza o odpowiedzialności karnej. W przypadku późniejszej kontroli, sprzedający lub wynajmujący naraża się na karę grzywny do 5 000 zł w trybie postępowania o wykroczenie.