Podstawa prawna obowiązku
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej wynika z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2023 poz. 12), znowelizowanej istotnie w 2023 roku. Ustawa implementuje do polskiego prawa unijną dyrektywę EPBD (Energy Performance of Buildings Directive).
Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązują nowe, zaostrzone przepisy, które rozszerzyły krąg podmiotów zobowiązanych do posiadania świadectwa i wprowadziły dotkliwe kary za ich brak.
Kiedy świadectwo jest wymagane?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, świadectwo energetyczne jest wymagane w następujących sytuacjach:
Sprzedaż nieruchomości
Każdy właściciel sprzedający nieruchomość — mieszkanie, dom, lokal użytkowy — ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo energetyczne. Obowiązek ten dotyczy zarówno sprzedaży przez osoby fizyczne, jak i deweloperów czy firmy. Notariusz sporządzający akt notarialny jest zobowiązany odnotować, czy świadectwo zostało nabywcy przekazane.
Wynajem nieruchomości
Od 2023 roku obowiązek przekazania świadectwa dotyczy także każdej formy wynajmu — długoterminowego, krótkoterminowego (Airbnb, Booking.com), a nawet podnajmu. Właściciel jest zobowiązany przekazać świadectwo najemcy najpóźniej w momencie zawarcia umowy najmu.
Oddanie do użytkowania nowego budynku
Deweloper lub inwestor odbierający nowy budynek od generalnego wykonawcy musi posiadać świadectwo energetyczne. Dokument jest wymagany w procesie odbioru technicznego i stanowi potwierdzenie, że budynek spełnia wymagania efektywności energetycznej.
Ogłoszenia o sprzedaży i wynajmie
Od nowelizacji z 2023 roku, ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie nieruchomości muszą zawierać wskaźniki energetyczne z aktualnego świadectwa — w szczególności wskaźnik EP (energia pierwotna w kWh/m²/rok) oraz klasę energetyczną. Dotyczy to zarówno portali internetowych, jak i ogłoszeń tradycyjnych.
Budynki zwolnione z obowiązku
Nie wszystkie budynki wymagają świadectwa energetycznego. Ustawa przewiduje następujące wyjątki:
- budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
- budynki używane jako miejsca kultu i działalności religijnej
- budynki przemysłowe i gospodarcze bez instalacji grzewczych lub chłodzących
- budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku
- wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²
- budynki gospodarcze i inwentarskie — nieogrzewane garaże, szopy, wiaty
Warto podkreślić, że garaże z instalacją grzewczą lub jako integralna część budynku mieszkalnego mogą wymagać odrębnego świadectwa.
Kto jest odpowiedzialny za świadectwo?
Obowiązek sporządzenia i przekazania świadectwa spoczywa wyłącznie na właścicielu nieruchomości — sprzedającym lub wynajmującym. Kupujący ani najemca nie są zobowiązani do samodzielnego zamawiania świadectwa.
Jeśli sprzedający nie przekaże świadectwa, kupujący może wezwać go pisemnie do jego dostarczenia. W przypadku braku reakcji w terminie 2 miesięcy, kupujący może zlecić sporządzenie świadectwa na koszt sprzedającego.
Kary za brak świadectwa
Właściciel nieruchomości, który nie wypełni obowiązku przekazania świadectwa nabywcy lub najemcy, naraża się na karę grzywny w wysokości od 5 000 do 50 000 zł. Kara nakładana jest w trybie postępowania o wykroczenie.
Dodatkową konsekwencją jest wzmianka notarialna w akcie — notariusz jest zobowiązany odnotować brak świadectwa w akcie notarialnym, co może utrudnić lub skomplikować transakcję.